El mercado de la vivienda en México enfrenta un panorama cada vez más complicado debido al acelerado crecimiento del precio habitacional, que supera significativamente el aumento de los ingresos de las personas. Este fenómeno ha provocado un desperfilamiento entre el valor de las viviendas y el poder adquisitivo de los compradores, dificultando el acceso a una casa mediante créditos hipotecarios.
Incremento en precios vs. ingresos
Enrique Margain Pitman, director ejecutivo de Préstamos a Particulares de HSBC, destacó durante el foro Tiburones Inmobiliarios que este desperfilamiento se ha acentuado en los últimos años. Antes de la pandemia, las condiciones eran más flexibles, pero actualmente los precios de las viviendas han crecido un 9.4% anual, mientras que los salarios han mostrado un aumento mucho menor. Esto significa que los compradores necesitan ingresos más altos para cubrir el costo de una vivienda.
Por ejemplo, en 2019, el valor promedio de una casa era de 1.12 millones de pesos, con un ingreso mínimo requerido de 31,000 pesos mensuales para acceder a un crédito hipotecario con una tasa de interés promedio de 10.33%. En 2024, el valor promedio subió a 1.74 millones de pesos, incrementando el ingreso mínimo necesario a 50,000 pesos mensuales, con una tasa de interés similar de 10.31%.
Impacto en los jóvenes y regiones específicas
Este incremento en los precios afecta principalmente a los jóvenes, quienes tardan más en independizarse y adquirir una vivienda. Además, hay regiones del país donde el aumento de los precios es aún mayor que el promedio nacional, como en Baja California Sur, donde los precios han crecido un 13.9% en los primeros nueve meses del año.
Dinamismo en la colocación de créditos
A pesar del panorama, el mercado de créditos hipotecarios ha mostrado dinamismo en el sector público y en la banca comercial conjunta. De enero a septiembre de 2024, se colocaron 403,400 créditos con una inversión de 406,400 millones de pesos, lo que representó un crecimiento del 16.7% en volumen y del 12.8% en monto nominal.
Sin embargo, los bancos de manera independiente han enfrentado retos. Aunque colocaron 88,500 créditos en el mismo periodo, esto representó una caída anual del 4.8% en volumen, aunque con un incremento del 1.6% en monto nominal. Este desempeño se explica por el aumento en el ticket promedio de los créditos, que actualmente es de 2.3 millones de pesos, y por una mayor diversificación en los productos hipotecarios.
Perspectivas para cierre de año
Se espera que para finales de 2024 la banca coloque cerca de 122,000 créditos hipotecarios por un monto aproximado de 280,000 millones de pesos, lo que marcaría una leve recuperación frente a 2023. Además, el índice de morosidad permanece bajo, situándose en 2.73% a septiembre, lo que refleja una colocación más responsable por parte de las instituciones bancarias.
El panorama actual del mercado hipotecario mexicano plantea grandes desafíos debido al desbalance entre los precios de las viviendas y los ingresos de los compradores. Aunque existen esfuerzos por diversificar los productos hipotecarios y mantener bajos niveles de morosidad, será crucial encontrar soluciones que hagan más accesible la adquisición de viviendas, especialmente para los jóvenes y las clases trabajadoras.
