El dinamismo del sector industrial mexicano continúa impulsado por nearshoring, relocalización de cadenas y demanda creciente de espacios para manufactura avanzada. Sin embargo, mientras la construcción de naves y parques sigue en expansión, también aumenta la desocupación en algunas regiones. Esta paradoja muestra un mercado que crece a ritmos distintos y cuya oferta no siempre está alineada con las necesidades reales de los inversionistas.
Oferta en expansión, demanda más selectiva
Los desarrolladores han acelerado la construcción ante la expectativa de llegada de nuevas empresas, pero muchas de estas aún están en fase de planeación o evaluación. Esto ha generado zonas donde la oferta supera temporalmente la absorción, elevando la tasa de desocupación pese al dinamismo del sector. Los inversionistas ahora buscan espacios más especializados, con infraestructura energética robusta, conectividad estratégica y certificaciones que aseguren eficiencia operativa.
La brecha entre naves genéricas y necesidades de alta especialización
Buena parte del inventario disponible corresponde a naves estándar que no cumplen requerimientos de industrias avanzadas como semiconductores, automotriz eléctrica, farmacéutica o centros de datos. Estas empresas necesitan energía estable, especificaciones técnicas superiores, permisos ágiles y cercanía con proveedores críticos. Cuando estos requisitos no se cumplen, los proyectos se retrasan y los espacios construidos quedan temporalmente vacíos.
El impacto regional del desequilibrio
Estados fronterizos y del Bajío siguen mostrando mayor absorción, pero en otros mercados emergentes el crecimiento de inventario supera la llegada de nuevos proyectos. Esto genera presión para desarrolladores que enfrentan mayores tiempos de colocación, ajustes en precios y necesidad de reconvertir espacios para usos más flexibles.
Una oportunidad si se corrige el rumbo
A pesar del aumento de desocupación, el potencial del sector sigue firme. México continúa atrayendo inversiones industriales, pero el mercado exige precisión: infraestructura adecuada, planeación de largo plazo, certificaciones ambientales, disponibilidad energética y procesos municipales más ágiles. La demanda no desapareció: simplemente se volvió más sofisticada.
El reto para 2025 y 2026 será equilibrar la velocidad de construcción con la calidad de la oferta. Las empresas que logren adaptarse a las necesidades técnicas del nuevo nearshoring serán las que realmente capitalicen este ciclo industrial.
