El sector inmobiliario industrial en México enfrenta un escenario desafiante en 2025 debido a las recientes amenazas arancelarias por parte de Estados Unidos. Estas medidas han generado incertidumbre en la inversión y han ralentizado la demanda de espacios industriales en distintas regiones del país. En este artículo, analizamos cómo este panorama afecta el mercado y qué estrategias pueden ayudar a mitigar su impacto.
Caída en la Ocupación de Espacios Industriales
El inicio de 2025 ha sido complicado para el sector, con una caída del 18% en la ocupación de espacios industriales en comparación con el año anterior. Se registró un total de 437,000 metros cuadrados ocupados, reflejando una desaceleración en la absorción neta de propiedades industriales.
Asimismo, la desocupación ha aumentado en un 25%, alcanzando 134,000 metros cuadrados, con un impacto significativo en mercados clave como Monterrey y Reynosa, que históricamente han sido puntos estratégicos para la manufactura y la logística vinculadas al comercio exterior.
Ciudad Juárez y la Disponibilidad de Espacios Industriales
Uno de los casos más representativos de este fenómeno es Ciudad Juárez, donde la tasa de disponibilidad de espacios industriales pasó de 0% a 6.6% al cierre de 2024. Este incremento se debe a dos factores principales:
- Expansión acelerada de proyectos especulativos: En respuesta a la creciente demanda generada por el nearshoring, los desarrolladores impulsaron la construcción de nuevos inmuebles industriales. Sin embargo, la incertidumbre sobre las tarifas arancelarias ha retrasado la toma de decisiones de ocupación por parte de las empresas.
- Reconfiguración de la demanda: Empresas que previamente tenían planes de expansión están adoptando una postura más cautelosa ante el posible impacto de los aranceles en la rentabilidad de sus operaciones en México.
El Nearshoring Bajo Presión
El auge del nearshoring, que posicionó a México como un hub clave para la manufactura con destino a Estados Unidos, ahora enfrenta una barrera importante. Si bien muchas empresas han apostado por trasladar su producción a territorio mexicano para evitar los costos de manufactura en Asia, la incertidumbre sobre los aranceles impide que algunas de estas inversiones se concreten.
Los sectores más afectados por esta situación incluyen:
- Automotriz: Las amenazas de aranceles del 25% a los vehículos fabricados fuera de EE.UU. ponen en riesgo la inversión en nuevas plantas.
- Electrónica y electrodomésticos: Empresas que habían considerado a México como destino para la manufactura están evaluando alternativas en otros países.
- Logística y almacenamiento: Con menor actividad en la manufactura, el crecimiento de centros de distribución y bodegas industriales podría desacelerarse.
Estrategias para Mitigar el Impacto
A pesar del panorama desafiante, existen estrategias que pueden ayudar a mantener la competitividad del sector inmobiliario industrial en México:
- Diversificación de Inversiones: Enfocar desarrollos industriales en sectores menos expuestos a los aranceles, como la manufactura de dispositivos médicos o tecnología.
- Atracción de Inversión Europea y Asiática: Buscar alianzas con empresas extranjeras que buscan fortalecer su presencia en América sin depender exclusivamente del mercado estadounidense.
- Optimización de Costos Operativos: Implementar incentivos fiscales y mejorar la infraestructura logística para mantener a México como un destino atractivo para la inversión.
- Adaptación a Normativas Comerciales: Estar atentos a las posibles renegociaciones del T-MEC y a los cambios en la regulación que puedan favorecer nuevas oportunidades comerciales.
Conclusión
El sector inmobiliario industrial en México atraviesa una fase de incertidumbre debido a las amenazas arancelarias de Estados Unidos. La disminución en la ocupación de espacios industriales y el aumento de la disponibilidad de inmuebles reflejan la cautela con la que los inversionistas están actuando en 2025. Sin embargo, con estrategias adecuadas y una visión a largo plazo, el sector podría encontrar nuevas oportunidades para mantener su crecimiento y consolidarse como un pilar clave en la economía del país.
